Типовой или индивидуальный
Дата публикации: 18.05.2022
308
Наличие грамотного и полного проекта загородного дома является определяющим звеном при строительстве загородного дома. Он не только необходим для рабочих и прораба, а также строительного надзора, что вполне очевидно. Затраченные на его создание средства многократно окупятся благодаря экономии на незапланированных вложениях в устранение ошибок при строительстве, которых наверняка будет большое число в отсутствие проработанных чертежей, а также возможного перерасхода материалов на излишние конструктивные узлы.
Предоставив подробный проект строительной компании, вы сможете провести тендер по ценам, а также получить в итоге правильно составленную строительную смету, которая бы отражала точную или хотя бы близкую к точной стоимость строительства. Сделать такую смету и коммерческое предложение по эскизному проекту, то есть фактически по рисунку, невозможно. При строительстве «по рисунку» всегда появляются ранее не учтенные аспекты, реально приводящие к увеличению стоимости в полтора, а то и в два раза. К таким финансовым скачкам застройщик не всегда может быть готов. То же следует сказать и о сроках строительства. Они могут быть также увеличены из-за недостаточно проработанных чертежей.
Вопрос выбора проекта загородного коттеджа можно решить двумя способами: подобрать нужный вариант среди обилия готовых («типовых») проектов коттеджей, который необходимо будет адаптировать к рельефу местности и особенностям грунта на участке или поручить архитектору сделать индивидуальный проект.
Но какой бы способ ни был выбран, застройщик должен вначале продумать состав и площади помещений в будущем доме, чтобы затем ориентироваться при выборе среди большого числа проектов повторного применения, или подготовить проектное задание архитектору. Очень полезно составить табличку с перечнем помещений и ориентировочными их площадями «от и до». Это позволит самому будущему домовладельцу лучше ориентироваться при выборе среди тысяч проектов, и даст необходимые «вводные» архитектору.
ЭСКИЗ ДОМА
Последние несколько лет наиболее востребованы дома площадью от 150 до 250 кв. м, что оптимально для комфортного проживания семьи из трех-пяти человек. Практика показывает, что популярные пару десятилетий назад трех- или даже четырехэтажные коттеджи площадью от 500 и до 1000 кв. м неудобны и весьма затратны при эксплуатации. Верхние этажи часто остаются необжитыми, тем не менее отапливать приходится все пространство. Однако и пускаться в другую крайность, строя дом в 50 кв. м не имеет смысла. Загородная жизнь требует дополнительных помещений (кладовок, гостевых комнат, котельной и пр). Стоимость строительства меньше, чем покупка городского жилья – можно позволить больший комфорт. К тому же, стоимость дома не находится в прямой зависимости от его площади – построить два дома по 50 кв. м. значительно дороже, чем один 100-метровый. Очень важно продумать объемно-планировочное решение, деление помещений на функциональные зоны: гостиную, столовую-кухню, спальни, зоны спорта, санитарно-гигиенические, хозяйственные и иные помещения (кабинет, библиотека, бильярдная и т.п.).
После этого предстоит решить, купить готовый проект или заказать его разработку. Стоимость приобретения комплекта типовой документации составит от 20000 до 90000 рублей. Выбрать проект можно по каталогам с коттеджными проектами и на специализированных сайтах, например, компании «Проект Центр». На сайте
http://www.dom-plan.ru/ предлагаются более 2 тысяч проектов, обладающих исчерпывающей технической документацией, причем во многих случаях апробированной при сооружении реальных коттеджей. Уместно добавить, что комплект документов в компании можно получить уже через три-пять дней после заказа.
Но покупая готовый проект, необходимо проверить соответствие всех характеристик материалов и конструкции той климатической зоне, в которой будет построен ваш коттедж. Нужно также иметь в виду, что любой готовый проект привязывается к условиям конкретного земельного участка: особенностям рельефа, гидрогеологии, магистральным сетям и т.п. Поэтому необходимо будет сделать расчет конструкций фундамента. Стоимость этого вида работ может составить 70000–150000 рублей, в зависимости от площади дома и сложности.
Покупка готового проекта оправдана, если его планировка в основном соответствует вашим пожеланиям. В нем можно перенести перегородки, изменить рисунки оконных рам и вместо штукатурки отделать фасады искусственным камнем или керамической плиткой, а также найти еще массу деталей, подчеркивающих индивидуальность оформления и гармонию с ландшафтом. Но без кардинальной переработки проекта нельзя менять этажность и внешние размеры дома, переносить несущие стены и т.п. Такая переработка потребует дополнительных финансовых затрат, причем общая сумма расходов на проектирование приблизится к стоимости разработки индивидуального проекта.
К индивидуальному проектированию обращаются и в том случае, когда предполагают построить дом необычной архитектуры, респектабельную виллу или элитный особняк. Крупные проектные организации, как правило, в небольших частных заказах не заинтересованы. Можно заказать проект архитектору, занимающемуся частной практикой. Однако в этом случае абсолютно непонятна юридическая сторона вопроса. Нет ответа, кто тогда станет разрабатывать конструктивный раздел и раздел инженерных сетей, которые будут подведены к дому. Правильнее всего выбрать небольшое архитектурно-строительное бюро, стиль уже выполненных проектов которого вам нравится, и, заключив договор, через заранее оговоренное время получить на руки полный комплект проектной документации высокого качества. Разработка индивидуального проекта, безусловно, идеальный вариант для заказчика, хотя это в несколько раз дороже покупки проекта повторного применения. В ряде случаев такие расходы полностью оправданы. К последним надо отнести сложность грунтов или рельефа, для которых зачастую невозможно подобрать типовой проект, соответствующий требованиям заказчика. А возможность его доработки для местных условий потребует значительных финансовых расходов. Разработка индивидуального проекта требует значительного времени, заниматься этим имеет смысл именно зимой, чтобы уже в мае, к началу строительного сезона, был готов проект и выбран подрядчик.
Когда представление о том, какой дом вам нужен, сформировано и есть конкретный участок земли под него, застройщик должен выдать архитектору техническое задание. В этом документе приводятся основные характеристики и параметры участка и дома, в том числе результаты геологической и гидрогеологической оценки грунтов, архитектурный стиль, этажность, приблизительное распределение комнат и помещений по этажам и т.п. Для разработки генерального плана участка застройщик должен предоставить проектировщикам кадастровый план (выписку из Государственного земельного кадастра) с указанием размеров участка, его расположения относительно сторон света и размещения магистральных сетей (если они есть), а также результаты детальной геодезической съемки. На основе данного задания архитектор делает эскизный проект дома с описанием расположения объекта на местности, формой и размерами строения, с эскизами фасадов, планами на всех уровнях (первый, второй этажи, мансарда), общими конструктивными решениями. Этап эскизного проектирования загородного дома, как правило, длится от одного до двух месяцев. Корректировать и изменять решения желательно именно на этой стадии. После обсуждения во всех подробностях и согласования эскиза начинается рабочее проектирование, то есть разработка рабочей документации.
ПОЛНЫЙ ПРОЕКТ ДОМА
Для строительства дома недостаточно только эскизного проекта, необходимо разработать конструктивный раздел, проработать инженерные коммуникации. Разработка детального проекта дома — очень важный этап, от него зависят сроки строительства и все последующие финансовые вложения. Проект не только дает представление о том, как будет выглядеть дом, но и является тем документом, по которому его можно построить, предварительно утвердив в соответствующих инстанциях.
Если этого не было сделано на этапе эскизного проектирования или была приобретена типовая документация, то работа над конструктивным разделом проекта начинается со сбора исходных данных об участке: определение его границ, проведение геологических и гидрогеологических изысканий для установления характеристик грунта, залегающего в районе строительства дома.
Геологические и гидрогеологические изыскания, стоимость которых 45000–70000 рублей, проводит специализированная организация. Можно поручить работу и проектировщику, отметив эту позицию в техническом задании на проектирование. Исследования грунтов (именуемые на строительном сленге геоподосновой) должны содержать сведения об их физикомеханических свойствах, химическом составе и уровне грунтовых вод, схемы напластований грунтов. Если отказаться от проведения геологических изысканий, то застройщику придется взять на себя всю полноту ответственности за возможные негативные последствия, связанные с ошибками в проектировании и строительстве.
Основными элементами дома, обеспечивающими энергосбережение, являются стены, перекрытия и кровля. Поэтому для домовладельца очень важно поставить перед проектировщиками задачу снижения теплопотерь через ограждающие конструкции, решение которой напрямую зависит от правильности выбора конструкций и материалов для теплоизоляции.
Срок выполнения так называемого рабочего проекта занимает в среднем около четырех месяцев. Работы по нему начинаются после утверждения эскизного проекта. Основными разделами рабочей документации являются:
• архитектурная часть, в которой приведены общие данные, представлены планы этажей, фасады, архитектурные разрезы, план кровли, пояснительная записка;
• конструктивный раздел, в котором приведены чертежи фундаментов, перекрытий, кладочных планов или каркаса стен, элементов стропильной конструкции, разрезы фундамента, строительные узлы и др.;
• инженерные разделы — чертежи систем водоснабжения и канализации, электрооборудования, отопления и вентиляции, слаботочные системы (телефон, Интернет, радио, сигнализация). По каждой системе представляются общие данные, планы этажей, схема систем, спецификация оборудования, изделий и материалов.
Застройщику при приемке рабочего проекта необходимо проверить, вся ли документация есть в наличии. Чем более подробно и точно сделан проект, тем меньше у подрядчика возможностей незапланированно увеличить стоимость работ или оправдать свои недоделки недобросовестностью архитектора.
Следует отметить, что уже на стадии проектирования целесообразно вести разработку интерьера. Дизайнер, выполняя работы в уже отстроенном доме, зачастую меняет планировку и инженерные системы, что значительно увеличивает материальные затраты и ведет к разногласиям с застройщиком. При создании интерьеров на стадии проекта лишние расходы исключаются, соответственно сокращаются и сроки на внутреннюю отделку дома.
Заключительный этап — обустройство участка и ландшафтный дизайн. Начинают его одновременно с разработкой рабочей документации, а завершают уже после окончания возведения и обустройства дома
