Михаил и Наталья, молодая семья, ютились в однокомнатной квартире в Химках и наконец решили, что пора подумать о благоустроенном жилье на лоне природы. Вначале купили дом в 14 км к востоку от Москвы, однако первый блин оказался комом. В коттеджном поселке было все, кроме охраны, и первой же зимой в отсутствие хозяев воры вынесли технику и дорогостоящее инженерное оборудование. Злополучный дом продали, но неприятный осадок остался. Поэтому при поиске нового варианта загородного проживания одним из главных условий стало наличие охраны.
Знакомые порекомендовали Михаилу посмотреть строящийся малоэтажный поселок. Там предлагались отдельные дома и таунхаусы непосредственно от застройщика, о котором друзья отзывались как о крупной и надежной компании — немаловажное условие в стране, где постоянно возникают конфликты по поводу обманутых дольщиков.
Охраняемый рай
Малоэтажный жилой комплекс, расположенный к северо-западу от Москвы, всего в 7 км от МКАД, в непосредственной близости от родных Химок, показался супругам подарком судьбы: редкое сочетание транспортной доступности и хорошей экологии, круглосуточная охрана, интересная ландшафтная планировка, приятная, неоднообразная архитектура... Все эти преимущества дополнялись не менее привлекательной перспективой подключения к надежным центральным коммуникациям. Водой, соответствующей санитарным нормам, поселок снабжал Мосводоканал, магистральным газом — Мособлгаз, на каждый таунхаус выделялось до 14 кВт электроэнергии. Действовала центральная и ливневая канализация с очистными сооружениями поверхностных сточных вод. Отопление и горячая вода — автономные, от индивидуальных газовых котлов. На хорошем, «городском» уровне планировались и телекоммуникации: телефон, центральное и спутниковое телевидение, Интернет от нескольких провайдеров.
Надо сказать, что этот поселок стал одной из первых экспериментальных площадок московского региона в непосредственной близости от МКАД. Там была представлена малоэтажная застройка разных типов: отдельно стоящие коттеджи, большие и маленькие таунхаусы, квартиры в секционных домах. Каждый покупатель мог выбрать подходящий вариант с учетом своего финансового положения. За квадратный метр общей площади коттеджа или блокированного дома Михаилу предложили заплатить около 800 долларов — цена вполне разумная для 2005 года. Но, как говорится, дорого, да мило, дешево, да гнило...
Дёшево, да гнило
Так как семья мечтала о собственном доме, то в первую очередь приценились к коттеджу. Ориентировались на общую площадь около 200 метров, однако к продаже предлагали дома в три раза больше. А чем обширнее пространство, тем дороже обойдется ремонт. Поэтому остановились на таунхаусе — оптимальном варианте собственного жилья для среднего класса, сочетающем приватность частного дома с экономичностью многоквартирного.
Строительные работы, так же как и первые продажи в поселке, начались еще в 2003 году, и первых покупателей застройщик уверял, что жить на стройплощадке им не придется — поселок сдадут в эксплуатацию полностью готовым и благоустроенным в 2004-м. Помимо жилья к этому моменту на территории должны были появиться собственная школа и детский сад, центральная аллея с фонтаном и парковой зоной, детские игровые площадки и спортивные городки, станция техобслуживания автомобилей и гостевая парковка. Весной 2005 года, когда Михаил впервые приехал в поселок, первоначальный срок его сдачи госкомиссии уже отодвинулся, но застройщик продолжал оптимистично обещать будущим хозяевам истинный рай в непосредственной близости от мегаполиса, причем в самом скором времени.
Молодая семья присмотрела трехуровневый таунхаус общей площадью 198 кв. метров в компактном квартале почти в центре поселка. Несколько блокированных домов образовывали внутренний дворик, который застройщик собирался благоустроить, установив посередине детскую площадку. «Обычно таунхаусы расположены по восемь-десять в ряд без перерыва, здесь же слева оказался всего один дом, а справа к нашему блоку пристраивалась поворотная секция, предназначенная, по заверениям застройщика, не под жилье, а какую-нибудь коммерческую инфраструктуру — магазин, парикмахерскую, салон красоты... «Это меня очень привлекло», — объясняет свой выбор Михаил. «Наш таунхаус к этому времени уже стоял, хотя еще без окон и отделки фасада. Внутрь мы даже не стали заглядывать. Застройщик обещал все доделать в самое ближайшее время, да и цена предлагалась приемлемая — в 2005 году за такие деньги купить квартиру в Москве или даже в Химках было практически невозможно. А тут почти собственный дом с гаражом, с небольшим участком. Правда, на ремонт квартиры мы бы, конечно, потратили гораздо меньше денег, да и ее эксплуатация, наверное, обходилась бы дешевле», — добавляет Михаил уже с учетом своего опыта владельца таунхауса.
Весной 2005 года супруги заключили с застройщиком инвестиционный договор, а в начале 2006-го приехали в поселок, чтобы посмотреть дом и подписать акт приема-передачи. Если не вдаваться в подробности и закрыть глаза на качество работ, то можно было бы сказать, что все обещания выполнены: наружные стены из пеноблоков возведены и снаружи оштукатурены; мягкая битумная кровля с отливами и водостоками смонтирована; пластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами, металлические решетки балконов, а также временные металлические двери установлены. Внутри смонтированы только межэтажные перекрытия из железобетона, без стяжки по полам. Без внутренних перегородок и лестницы между этажами, но большего и не сулили — все в рамках договора. В гараже установлены металлические роллинговые ворота с механическим приводом, к дому подведены инженерные коммуникации. В общем, приходи и приступай к внутренней отделке, завози мебель и сантехнику...
На самом деле с первого взгляда на практически любое из зданий поселка было понятно, что до чистовой отделки еще очень, очень далеко и потребуется не просто ремонт, а серьезная достройка и переделка того, что уже оплачено покупателями. Штукатурка с фасадов отваливалась кусками, откосы окон потрескались, из трещин вылезала монтажная пена, водостоки висели в воздухе, сбрасывая потоки воды на оштукатуренные стены. Открыв ржавую пластину металлической двери, Михаил и Наталья удивились и испугались. «В темноте мы с трудом разглядели внизу, сразу за порогом, мокрую землю вместо пола, вверху — текущую кровлю. Подняться на второй или третий этаж не удалось, потому что отсутствовала лестница», — рассказывают они. Как выяснилось позже при более детальном обследовании, деревянные кровельные конструкции прогнили и были безнадежно поражены грибком, между установленными окнами и перекрытиями оставались значительные проемы — более 10 см, поэтому вода заливалась в дом. Аналогичная картина наблюдалась и у соседей. Благоустройство на придомовой территории, как и в поселке в целом, отсутствовало; на дорогах, покрытых только черновым асфальтом, постоянно образовывались ямы. Про обещанную социальную инфраструктуру забыли.
Несмотря на все недостатки, Михаил решил подписать акт приема-передачи, перечислив в нем основные недоделки: облезающий фасад, протекающую кровлю и разбитое окно. «Если бы я стал требовать от застройщика переделать работу, из этого все равно ничего хорошего не получилось: время бы прошло, и никто даже пальцем не шевельнул. Подобная ситуация с качеством строительства у нас повсеместно: там, где делают хорошо, берут совсем другие деньги», — убежден Михаил. Забегая вперед, отметим, что привлекательная стоимость квадратных метров с лихвой была перекрыта необходимостью привести их в пригодное состояние. В конечном счете ремонт и отделка обошлись почти в два раза дороже, чем кривые стены из пеноблоков. «Если бы застройщик выполнил свои обещания в соответствии с проектом — все нормально возвел, создал запланированную инфраструктуру, то я сразу бы отправился в регистрационную службу и за 500 рублей оформил права собственности на дом и участок. Но поскольку поселок не достроен и не сдан госкомиссии, пришлось их оформлять через суд, а это встало в 50 тысяч рублей, то есть в 100 раз дороже!» — возмущается Михаил.
Каша из топора
Получив в собственность таунхаус в описанном выше плачевном состоянии, хозяева стали думать, как им действовать дальше. Для того чтобы как-то определить объем предстоящих затрат, Михаил пригласил строительную фирму. Ее специалисты составили смету исходя из метража — о полной замене кровли и фасадов на первом этапе речь не шла. Однако в процессе проведения работ выяснилось, что крыша не просто дырявая, кровельные конструкции заражены грибком, стекловата, использованная в качестве утеплителя, безнадежно промокла и заплесневела. В общем, пришлось все полностью переделывать — менять весь кровельный пирог, включая утеплитель, паро- и гидроизоляцию, класть новое финишное покрытие из гибкой битумной черепицы. Это прибавило к первоначальной смете 300 тысяч рублей. Еще 200 тысяч было истрачено на ремонт и утепление фасада.
Крайне низким оказалось и качество возведения наружных стен и перекрытий. Потребовалось сотни мешков гипсовых и цементных смесей, чтобы выровнять и подготовить поверхности под чистовую отделку. В результате первоначальная смета на строительные работы и черновую отделку выросла в несколько раз. «Если бы я знал все это с самого начала, то либо сразу стал писать претензии застройщику, пока он еще не объявил себя банкротом, либо вообще отказался от покупки. Кстати, предупреждения о протечках крыш и об их последствиях можно было прочитать и в форуме на сайте жителей поселка — очень полезный источник информации! Вот только одна из цитат на данную тему: «Срочно смотрите свои строения, пока идет интенсивное таяние снега. У меня плохая гидроизоляция балконов — через пороги вода протекает внутрь; протекает крыша в одном месте; подмокает эркер из-за плохого слива воды с крыши». Так что всем, кто еще только собирается покупать новое жилье, полезный совет: ищите будущих соседей в Сети. Возможно, это позволит вскрыть дефекты на более ранней стадии и убережет вас от ненужных затрат».
Чтобы не нарушать архитектурно-колористическую стилистику поселка, для ремонта фасада применили технологию наружного утепления с тонким штукатурным слоем (так называемый «мокрый фасад»). В качестве утеплителя использовали плиты из пенополистирола. «Главное — выбрать качественную систему материалов и четко следовать технологии. Даже в нашем климате такой штукатурный фасад вполне может простоять без ремонта значительное время. Но если штукатурка все же потеряет презентабельный вид, то облицуем фасад декоративным камнем», — говорит Михаил.
Приглашенный дизайнер предложил дополнить фасад элементами из полиуретана, имитирующими лепнину. Цоколь облицевали искусственным камнем. По просьбе жены решетчатые металлические ограждения балконов заменили на художественную ковку с растительным орнаментом. Установили входную дверь с пуленепробиваемым стеклом. Пластиковые окна из дешевого турецкого профиля демонтировали и заказали новые, с металлической раскладкой, английского типа (также пожелание супруги). Наружная часть профиля белая, что соответствует стилистике фасада, а в интерьере использован темно-коричневый профиль, соответствующий колориту внутренней отделки.
Наружные работы проводили сезонно, только в теплое время. Это заняло около двух лет. Одновременно выполнялись внутренние работы. «Я считаю, что каждую задачу должен решать профессионал своего дела. Поэтому электрику, отопление, сантехнику, кухонную мебель и оборудование, кондиционеры, окна, деревянную лестницу — почти все в нашем доме — устанавливали специализированные фирмы», — поясняет свой подход Михаил.
За одного битого двух небитых дают
Строительный опыт супругов ограничивался косметическим ремонтом городской квартиры. «Вначале мы растерялись и не знали, с чего начать: где розетки делать, где батареи ставить? Пригласили сразу двух дизайнеров — по фасадам и по интерьерам, — рассказывает Наталья. — На самом деле потом мы поняли, что многие вопросы гораздо лучше решать с помощью наших рабочих и их бригадира Геворгяна Геворга Федоровича».
«Дизайнер предлагал «замуровать» дверь во внутренний двор, — добавляет Михаил. — Если бы мы ее послушались, то вообще не смогли бы туда попасть — только через соседей! Я знаю, что такого ни в коем случае нельзя делать по соображениям пожарной безопасности. Это же запасной выход!» Отказались хозяева и от предложенного переноса стен и серьезной перепланировки, так как не хотели иметь проблем с БТИ. Тем более что в целом планировка таунхауса их устраивала. Первый этаж — в основном нежилые помещения: гараж, тамбур, коридор и холл, гардеробная, котельная с прачечной, гостевой санузел и помещение, где супруги планируют обустроить сауну с инфракрасным обогревом. Второй уровень отдан под общественную зону, решенную в едином объеме. Кухня со столовой переходит в гостиную, граничащую с верандой, которую застеклили. В будущем здесь планируется обустроить зимний сад, а пока светлая застекленная галерея с паркетным полом отдана маленькому сыну под игровую комнату. На третьем этаже по традиции размещаются приватные помещения: спальня с гардеробной, кабинет, детская и хозяйская ванная комната.
Хотя Михаил строго придерживался планировки, утвержденной застройщиком, на одно изменение (на первый взгляд совсем не значительное) по просьбе супруги он все-таки пошел. В плане кухня совмещалась с верандой и ее окна выходили во внутренний двор, а Наталья захотела, чтобы помещение, в котором ей придется проводить значительную часть времени, было окнами на улицу. Михаил никак не предполагал, что это скромное пожелание — перенести газовую плиту на другую сторону дома в пределах одного этажа — приведет к таким сложностям и потребует огромных затрат. Разумеется, основные проблемы и расходы были связаны не столько с переносом газового оборудования (трубы в результате провели через крышу), сколько с процессом согласования. Чтобы в будущем не возникло проблем, Михаил не стал делать ничего самовольно, а прошел через официальную процедуру, занявшую около двух месяцев и стоившую значительных денег. (Отказаться от дорогостоящей затеи помешало то, что кухонный гарнитур уже заказали под новое место.)
Все таунхаусы проектировались со встроенным гаражом в цоколе. Почти половина соседей переделали свои гаражи в комнаты или кухни. В результате заселение еще не окончилось, а все улицы уже заставлены машинами. Михаил оставил гараж. Тем более, что кроме прямого назначения, его можно использовать и как дополнительное подсобное помещение. Механические ворота, установленные застройщиком, в будущем предполагается заменить на автоматические с дистанционным управлением. Внутри гараж облицевали керамической плиткой, так как это решение хозяевам показалось практичным и эстетичным. Качественную керамическую плитку отечественного производства использовали и для облицовки подсобных помещений: прачечной, бойлерной и гостевого санузла на первом этаже. Для ванной комнаты на втором этаже дизайнер подобрал оригинальную крупноформатную итальянскую плитку с декоративным панно.
Интерьер и обустройство этой ванной комнаты — предмет особой гордости хозяина. Коллекцию оборудования — сантехнику, мебель — поставляла под заказ немецкая фирма. Пришлось ждать полгода, пока акриловую ванну, умывальник с подстольем, унитаз и зеркало привезли из Европы. Вся сантехника с грязеотталкивающим покрытием, что облегчает поддержание чистоты. Когда ванна заполняется, по контуру включается подсветка; после того как вода сливается, свет автоматически отключается.
Антикризисные решения
Кризис 2009 года внес коррективы в планы семьи и на год отсрочил новоселье. Договор со строительной фирмой был заключен до этого, потом для снижения затрат продлевать его не стали и обратились напрямую к бригаде, которая прежде выполняла все работы в роли субподрядчика. «Люди хорошие, я им очень благодарен. До сих пор мы продолжаем созваниваться, и если возникают какие-то неполадки, они их бесплатно устраняют. Я понял, что имею дело с настоящими профессионалами, а у меня подобного опыта нет. Поэтому, когда специалист мне предлагает какое-то решение, я говорю: делайте так, как считаете нужным. Главное, чтобы потом у меня ничего не испортилось».
В связи с кризисом пришлось отказаться и от услуг дизайнеров — многие решения по оформлению интерьеров, выбору отделочных материалов хозяева принимали самостоятельно. К этому времени прошла первая растерянность, появилось понимание. Супруги уже несколько освоились с процессом ремонта, стали изучать журналы, сами искали двери и окна, отделочные материалы. Когда возникали трудности с расчетом необходимого количества, в основном действовали по рекомендациям строительной бригады. Все, что нужно для черновой отделки, — шпаклевки, грунтовки, клей, трубы и т. д. — рабочие закупали и завозили сами.
Из предложений дизайнера по интерьеру, которые были одобрены и воплощены в жизнь, Михаил отмечает идею со светильником в форме цветка с витражным стеклом в гостиной и интерьер ванной комнаты на третьем этаже.
Внутренние перегородки сложили из пеноблоков, оштукатурили гипсовым составом, зашпаклевали и отделали: в спальне, детской и кабинете оклеили виниловыми обоями, в гостиной, кухне-столовой, а также в коридоре и холле на первом этаже — обоями под покраску. В санузлах использовали выравнивающие смеси на основе цемента, а для облицовки — керамическую плитку.
На втором этаже сделали подвесные потолки из ГКЛ. Потолки на третьем этаже натяжные: в спальне и кабинете матовые белые, в ванной комнате глянцевые, а в детской матовые с рисунком. Из-за недостаточной высоты мансарды для освещения третьего этажа пришлось использовать встроенные светильники-споты, трансформаторы и проводку спрятали за натяжным потолком.
Основные лестничные конструкции были изготовлены из мореного дуба на деревообрабатывающем предприятии и устанавливались производителем. (Ограждение монтировали только после того, как занесли мебель, технику, ванную и т. д.). А вот с дубовой паркетной доской прекрасно справилась основная бригада. Цементную стяжку покрыли фанерой, затем двухмиллиметровой пробковой подложкой, чтобы повысить звукоизоляцию, и уже сверху паркетной доской. В санузлах полы с подогревом облицованы керамическим гранитом. Перед тем, как класть плитку и оборудование для теплого пола, была выполнена гидроизоляция перекрытий.
Стоит ли овчинка выделки?
На вопрос, что бы вы сделали по-другому, если бы начали ремонт сейчас, хозяйка дома отвечает, что в целом всем довольна, но кое-что все-таки со временем изменит. Так, на темном глянцевом покрытии плитки в ванной видно каждую соринку, любой отпечаток пальцев. Непрактичной оказалась и окраска стен в гостиной и кухне-столовой — ребенок провел рукой по светлой матовой поверхности, и уже остались следы. «В будущем придется поискать более подходящий вариант для стен», — говорит Наталья. Не совсем удовлетворена она и своим выбором плитки для пола на первом этаже — цвет выбивается из общей колористической гаммы. Сейчас подобрала бы коллекцию в шоколадной гамме с элементами мозаичного панно.
Больше претензий к себе и застройщику у Михаила, но и он не жалеет о содеянном: «Конечно, ремонт требует постоянного внимания. Необходимо следить за тем, как выполняется работа, какие материалы закупаются, самому их приобретать либо привлекать того, кому доверяешь. На это надо много времени, средств, а иногда и нервов. Наверное, купить таунхаус с отделкой под ключ было бы даже дешевле, но в данном случае мы получили возможность постепенно, поэтапно инвестировать средства — сразу всю сумму мы бы не осилили».
По законам жанра даже самая страшная сказка должна иметь хороший конец: добро победит зло, а герои станут жить долго и счастливо. Недавно застройщик был объявлен банкротом со всеми вытекающими последствиями. Однако, как считают обитатели поселка, всё к лучшему! Созданное ими ТСЖ пока справляется с управлением куда лучше: проводится благоустройство, появляется инфраструктура для отдыха, снижается стоимость эксплуатации. Долгий путь строительства, ремонта, выяснения отношений остается позади, жизнь налаживается. Михаил, Наталья и их маленький сын, который успел появиться на свет за время этой долгой эпопеи, уже отметили новоселье и провели в новом таунхаусе первое лето. На следующий сезон запланированы ландшафтные работы — уже приглашен специалист, разрабатывается проект...
Текст: Ирина Дмитриева
Фото: Павел Колосов
