Сегмент индивидуального жилищного строительства переживает новую волну роста. За 10 лет ввод вырос в два раза, шесть лет подряд доля ИЖС в структуре ввода стабильно превышает 50%.
Однако, как отмечает директор компании «ХОД консалтинг», партнер bnMAP.pro в Екатеринбурге Михаил Хорьков, статистика рынка ИЖС остается непрозрачной из-за большого количества индивидуального подряда и самостоятельного строительства. Даже такой понятный показатель, как ввод жилья в том или ином году, включает не только новые дома, но и более ранние объекты, которые до сих пор продолжают ставить на учет собственники по «дачной амнистии». Эта ситуация характерна для всех регионов России.
Проблемы статистики
До 2025 года в России можно было выделить всего два типа строительства индивидуальных домов: самостоятельный и комплексный в составе коттеджных поселков. С 2025 года стало возможным частично выделить дома, которые строят подрядные организации по заказу собственника – физического лица: часть подрядного рынка стала видна регулятору и банкам за счет использования счетов эскроу. Но отделить полностью самостоятельную стройку от подрядной, просто оформленной без участия банка, по-прежнему невозможно.
«По данным последних пяти лет, среди крупнейших городов страны самая высокая доля ИЖС в структуре ввода жилья в следующих городах: Казань (49%), Омск (43%), Волгоград (33%). Минимальная доля в Москве (7%), Санкт-Петербурге (10%), Красноярске (10%). В Екатеринбурге и Новосибирске этот показатель около 15%. Все цифры учитывают только официальные городские границы, без пригородных территорий», — отмечает Михаил Хорьков.
По данным Росреестра, по итогам 2025 года в России было поставлено на кадастровый учёт более 466,2 тысяч индивидуальных жилых домов общей площадью порядка 63,5 млн кв. м. В Свердловской области 2025 год стал переломным: впервые за 5 лет ввод ИЖС превысил ввод многоквартирных домов. При этом кривая роста не позволяет свести этот результат к последствиям «дачной амнистии»: ввод ИЖС растет планомерно.
ИЖС от девелопера: мнения и тренды
На рынке Свердловской области действует несколько крупных игроков с проектами комплексного освоения территорий для ИЖС, которые предлагают участки в различных коттеджных поселках, и ряд застройщиков, развивающих по одному поселку. Компании первыми чувствуют на себе изменения спроса и анализируют стимулы и возражения покупателей домов.
По мнению участников рынка, в сегменте ИЖС отмечается спрос на высокое качество жизни: переезжая из квартиры в загородный дом, покупатели ждут, что уровень сервиса станет выше, а не ниже. В связи с этим, почти до нуля упал спрос на поселки эконом-класса, вполовину меньше стали продаваться дома в поселках, заявленных как комфорт-класс, а сегменты бизнес- и премиум-класса не видят снижения спроса.
«Сегодня обязательный стандарт сервиса в девелоперских поселках — это управляющая компания, охрана, прокат техники, сервисная служба. Количество технических вопросов у владельца дома кратно выше, чем у собственника квартиры: инженерные системы, такие как отопление, горячее водоснабжение, вентиляция требуют профессионального подхода. Больше запросов на мелкий ремонт. Жильцам должна быть доступна служба, которая эти боли снимает», — говорит Евгений Драчев, руководитель строительной компании «Хаусверк».
Акцент на КОТ
С точки зрения девелоперов, единственно верный путь развития сегмента — комплексное освоение территории, КОТ. Эксперт 100+ TechnoBuild, более 10 лет работающий в загородном девелопменте, подтверждает: «Наиболее перспективное направление развития коттеджных поселков – создание мини-городов, обеспеченных всей необходимой социально-бытовой инфраструктурой, включая детские сады, школы, торговые и офисные площади».
«Чтобы обеспечить единство концепции, сервиса, соблюдение комфортных для всех правил проживания, плотность населения должна быть на уровне 200 человек на гектар (для сравнения, в городе этот показатель 500) — некое промежуточное значение между городом и деревней, чтобы плотность была комфортной для проживания людей и достаточной для работы привычных городских сервисов. Это означает, что форматы комплексной застройки завтрашнего дня должны быть смешанные. ИЖС, квадрохаусы, многоквартирные дома в 2-3 этажа с большими квартирами от 90 кв. м. У нас есть концептуальное понимание таких проектов», — отмечает Евгений Драчев.
Рост цен и способы влияния на стоимость
Себестоимость строительства в 2025 году выросла преимущественно за счет зарплат строителей и повышения налоговой нагрузки. Игроки рынка оценивают рост в 6-7%. Чтобы сохранить стоимость строительства на приемлемом для рынка уровне, девелоперы ИЖС активно внедряют типовые проекты домов.
За последние пять лет отношение покупателей к типовым проектам сильно изменилось: если до 2020 года большинство семей стремились изменить проект в той или иной части, настаивая на индивидуальном подходе, то к 2026 году типовые проекты выбирает до 90% покупателей комфорт-сегмента. Скорость возведения типового проекта выше, качество проверено, а стоимость известна заранее.
На популярность типовых домов влияет и работа проектировщиков: дотошность в проработке планировок, инженерных решений и внешнего вида для загородной недвижимости почти сравнялись с подходом к проектированию квартир.
Запрос на качество среды
Многие коттеджные поселки, как в стране в целом, так и в Свердловской области, строились на бывших колхозных полях. Большинство из них относится к эконом-сегменту и в профессиональной среде называется «колхозным ИЖС»: отсутствие архитектуры, инфраструктуры, бытовых сервисов, благоустройства в самих поселках не создает нового качества жизни относительно многоквартирных домов и существенно уступает комплексным проектам.
«К сожалению, неправильно спланированные, некачественные поселки определили облик застроенных территорий на 50 лет минимум. Но спрос на новые поселки такого типа сейчас практически отсутствует, поэтому, безусловно, правильное направление развитие рынка — это КОТ. Единственное ограничение такого развития — это себестоимость. Она будет выше, чем в хаотичной застройке, необремененной инфраструктурой. Это значит, что средняя площадь дома будет падать. А задача девелопера станет сложнее: дать высокое качество жизни в меньшем количестве метров».
Год с эскроу
С 1 марта 2025 года заработал новый механизм защиты средств покупателей, строящих дома с привлечением ипотечного кредита — эскроу-счет. По аналогии с покупкой квартиры, покупатель и подрядчик фиксируют в договоре стоимость дома, которая перечисляется на спецсчет и выплачивается подрядчику постепенно, по результатам отдельных видов работ. Когда акт подписан и дом сдан, подрядчик получает остаток средств по договору, а покупатель продолжает платить ипотеку банку.
По оценке ДОМ.РФ, за год работы механизма к нему присоединились около 3700 застройщиков, было начато 23 000 строек, 9 000 домов уже завершено. В масштабах страны это пока немного: 1,9% от всех введенных индивидуальных домов (в 2025 году введено 466 200 домов, Росреестр). Наибольший интерес к механизму эскроу на ИЖС проявили москвичи, им принадлежит 15% всех заключенных договоров.
Место для дискуссий
Обсуждение перспектив комплексных проектов в ИЖС, тенденций индивидуального подряда, перспектив применения эскроу-счетов для защиты покупателей продолжится на профильных сессиях
100+ TechnoBuild. Конгресс пройдет с 29 сентября по 2 октября в Екатеринбурге.
Фото: журнал «Современный Дом»
Новости недвижимости:
