Еще несколько лет назад считалось, что настоящий премиум-класс может находится только в пределах ЦАО. Но времена меняются – места в центре осталось немного, затраты на оформление участка большие, а строить надо.
Застройщики, работающие в премиум-классе, начали активнее осваивать локации за пределами ЦАО. В пользу этого говорит статистика января-сентября 2018 года, подготовленная отраслевыми специалистами.
Центральный административный округ по-прежнему остается приоритетной площадкой для премиум-класса. В 12 расположенных здесь жилых комплексах за три квартала 2018 года был продан 861 объект. Это на 9,4% лучше прошлогодней статистики. Тем не менее, произошло заметное перераспределение спроса в пользу других округов. Так, в САО объем сделок с премиальной недвижимостью увеличилсяв 4,5 раза. Этот результат был достигнут, благодаря коммерческому успеху ЖК Prime Park — лидеру сегмента по количеству продаж (334 ДДУ). Остальные транзакции относятся к проектам «Суббота» (61 ДДУ) и «Оливковый дом» (18 ДДУ).
Нельзя не отметить и почти двукратный рост покупательской активности на Северо-Востоке. В данном случае «Северо-Восток» следует рассматривать, как топографический эвфемизм для ЖК Jazz. Еще один местный проект — комплекс апартаментов Hill 8 находится лишь в начале своей карьеры. Пока что на его счету всего 3 ДДУ. На четверть улучшились показатели ЗАО. К проектам «Квартал Триумфальный», «Снегири Эко» и «Кутузовский XII» (в совокупности — 62 сделки) во IIквартале добавился ЖК Spires (41 сделка). Кроме того, начались открытые продажи в ЖК «Вишневый сад», где было зарегистрировано 64 сделки.
При этом в Северо-Западном АО, ранее занимавшим второе место по уровню спроса в премиум-сегменте, произошло резкое (на 70,7%) снижение уровня реализации. Это обусловлено исчерпанием большей части экспонируемого фонда в ЖК «Дом Серебряный Бор», который готовится к сдаче в эксплуатацию. Прекращение продаж в ЖК Нескучный Home& Spa по решению Арбитражного суда Москвы, помимо прочего, привело и к ухудшению статистики в ЮАО. Положение отчасти поправил запуск нового проекта — ЖК Play, в котором состоялось (по состоянию на конец сентября) 48 сделок.
Указанные движения в рамках покупательской аудитории привели к тому, что доля премиальных объектов, реализуемых за границами ЦАО, выросла за год с 41,7 до 50%. В настоящее время из десяти самых востребованных адресов премиум-класса сразу шесть принадлежат нецентральным районам. Большая часть сделок приходится на те новостройки, в которых стоимость квадратного метра ограничена коридором 231,2-272,3 тыс. рублей. Из премиальных комплексов центра один City Park приближается к этим показателям (302,8 тыс. рублей). Впрочем, в ценовом топе сегмента представлено сразу три проекта, расположенных в ЗАО — «Кутузовский XII» (644,4 тыс. рублей), «Снегири Эко» (680,35 тыс. рублей) и «Вишневый сад» (713,3 тыс. рублей), занимающие позиции со второй по четвертую. В среднем бюджет премиального лота на территории ЦАО оценивается экспертами Urbanus.ruв 37,86 млн рублей. Для сравнения, расчетная величина прайса в ЮАО (ЖК Play) составляет — 9,67 млн рублей, в СВАО — 18,27 млн рублей, в САО — 24,14 млн рублей, в СЗАО (ЖК «Дом Серебряный Бор») — 24,79 млн рублей, в ЗАО — 61,1 млн рублей.
Данные исследования свидетельствуют, что «магия места» в премиум-сегменте постепенно теряет свою силу. На первый план для покупателя выходят конкретные характеристики проекта (комфорт сформированной среды проживания, инфраструктурная насыщенность, наличие удобных транспортных коммуникаций).
В основу исследования положены данные Росреестра по договорам долевого участия. Учитывали зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами за вычетом договоров уступки.
Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра в каждом из рассматриваемых проектов по архивам прайс-листов на конец I квартала, II квартала и III квартала 2018 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.
