По экспертным оценкам, 2018 год стал рекордным по темпам сокращения предложения на московском вторичном рынке жилья. За 11 месяцев количество экспонируемых квартир уменьшилось на 28,9 % – это максимальное снижение данного показателя за 10 лет. Катализатором развития данной тенденции стало влияние разнонаправленных факторов, действовавших, впрочем, в разное время: с одной стороны (особенно осенью), это усиление спроса – в итоге плюс 15 % в годовом выражении, с другой (преимущественно летом) – снижение активности самих продавцов, выразившееся, прежде всего, в резком падении численности поступающих на рынок новых объектов. Тем не менее, специалисты компании не прогнозируют в наступающем году развития описанной тенденции и формирования реального дефицита в сегменте столичной «вторички». Текущий уровень спроса в сочетании с положительной динамикой цен (с начала года средняя стоимость предложения увеличилась на 10,9 %) позволяет собственникам с высокой вероятностью реализовать свою недвижимость в соответствии с их ожиданиями, что делает целесообразным выход на рынок.
По данным экспертов, за 11 прошедших месяцев объем предложения квартир на московском вторичном рынке жилья снизился на 28,9 %: с 33 307 лотов в начале уходящего года до 23 693 по итогам ноября. Согласно статистике, это максимальное за последние 10 лет сокращение экспозиции за период с конца предыдущего года по ноябрь следующего .
Резкая отрицательная коррекция показателя объема предложения в 2018-м является закономерным следствием значительного прироста спроса. По оценкам риэлторов, покупательская активность по итогам прошедших 11 месяцев увеличилась в годовом выражении на 15 % (сравнивается количество авансов за покупку жилплощади, осуществляемую с привлечением компании). При этом локомотивом развития московской «вторички» явился конкретно сегмент массового жилья – объекты по цене до 15 млн рублей. На данную категорию недвижимости в настоящее время приходится 74 % спроса, и ее востребованность у покупателей подтверждается динамикой объема предложения в течение уходящего года. Так, фактически «вычищенными» с рынка оказались самые дешевые квартиры – до 5 млн рублей. Если в начале года в централизованных базах данных было представлено 1065 таких лотов, то в конце – только 158: коррекция составила минус 85 % (здесь, однако, надо также учитывать рост цен за рассматриваемый период на 10,9 %). На 49 % снизилось количество выставленных на продажу объектов по цене от 5 млн до 10 млн рублей. На 26 % – квартир в ценовом диапазоне 10–15 млн рублей. Для сравнения: более дорогостоящее жилье (15–25 млн рублей) в этом отношении претерпело сравнительно незначительные изменения: в базах данных его стало меньше на 9 %. А вот 30-процентное сокращение экспозиции премиальной и элитной недвижимости (по цене более 25 млн рублей) следует связывать не с активизацией спроса, а, напротив, с его сокращением, вынуждающим продавцов снимать объекты с продажи из-за отсутствия интереса к ним.
Тенденция снижения объема предложения наиболее ярко проявилась в отношении объектов ценовой категории до 10 млн рублей и особенно резко усилилась к июню. В это время значимые роли в развитии тренда сыграл, во-первых, сезонный фактор (теплое лето 2018-го спровоцировало существенный отток с рынка потенциальных продавцов, которые отложили до осени решение своих жилищных вопросов) и, во-вторых, спортивный азарт (на время Чемпионата мира по футболу активность в сегменте действительно заметно уменьшилась). В сентябре-октябре существенное влияние на сокращение базы предлагаемого к продаже жилья начал оказывать возрастающий спрос.
При этом необходимо отдельно выделить следующее: важнейшим фактором сокращения объема экспозиции жилья в 2018 году стало снижение динамики поступления на рынок новых объектов.
Низкая активность собственников, потенциально готовых к продаже жилья, в свою очередь, объясняется комплексом причин. Ключевые из них – пресловутый «синдром разочарованного продавца» (люди не выходят на рынок, понимая, что их ценовые запросы пока превосходят реальные бюджеты сделок), ожидание укрепления рубля и развитие новой тенденции – замедление товарооборота в результате увеличения доли сделок с привлечением ипотеки (квартиры с ипотечным обременением крайне непопулярны у покупателей, и их владельцы зачастую даже не пытаются реализовать такое жилье, хотя эта потребность у них присутствует).
Впрочем, несмотря на итоговую статистику за год, специалисты не прогнозируют усиления описанной тенденции и формирования реального дефицита на московском вторичном рынке жилья. По данным аналитиков, в ноябре общий объем предложения столичной «вторички» увеличился в месячном выражении на 13,4 %. Тенденция касается объектов всех ценовых категорий, за исключением (находящимся в рамках статистической погрешности) лотов до 5 млн рублей.
