Резкий рост цен на недвижимость в 2020-2021 г. сделал московские квартиры практически недоступными для большинства потенциальных покупателей и выдавил спрос на жилье за пределы МКАД. По итогам 2022 года в Москве, «старой» и Новой, цены на жилье остались примерно на уровне 2021 г., в то время как Подмосковье сумело показать ощутимый плюс, несмотря на снижение стоимости метра во втором полугодии.
Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в 2022 г. стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Московской области увеличилась на 8,5% по сравнению с 2021 г. и достигла отметки 150 700 руб. «Старая» Москва за год прибавила только 2,3% (251 400 руб. за кв. м в среднем), а Новая Москва и вовсе топталась на месте: по итогам года средняя стоимость метра составила 196 200 руб. – это на 0,3% меньше, чем в конце 2021-го.
В течение года ценовая динамика на рынке недвижимости была разнонаправленной. В начале года и весной 2022 г. цены быстро росли, однако со второй половины года стоимость метра ползла вниз – как в Москве, так и в Подмосковье. Но Подмосковье дешевело медленнее столицы.
Если в «старой» Москве с мая по декабрь 2022 г. цены снизились на 7,5%, в Новой – на 5,8%, то в области – только на 2,9%. Это и объясняет хорошие результаты Подмосковья по итогам года.
Внутри МКАД благодаря более длительным срокам экспозиции дорогое жилье более успешно сопротивляется снижению цен, чем дешевое. Если пятиэтажки и панельные дома, а также однокомнатные квартиры за восемь месяцев подешевели на 8-10%, то сталинки, современный монолит-кирпич и многокомнатные квартиры - только на 4,3%, 6,3% и 5% соответственно.
По итогам 2022 г. в «старой» Москве все сегменты оказались в плюсе благодаря активному январю-февралю, однако в бюджетных сегментах рост цен не превышает пределы статистической погрешности - 0,2-2,4%, а в дорогих остается ощутимым – 3,3-6,6%. Лидерами ценового рейтинга в разрезе географии также стали дорогие Центральный (+3,8% в 2022 г.) и Западный (+4,1%) округа. Однако, как неоднократно отмечал IRN.RU, устойчивость дорогой недвижимости к снижению цен эфемерна: дорогое жилье в итоге дешевеет в той же пропорции, что и дешевое, просто этот процесс занимает больше времени.
В Новой Москве квартиры в монолитно-кирпичных домах по итогам года подорожали на 1,1%, а современная панель подешевела на 1,5%; трешки прибавили 1,6%, а однушки потеряли 2,3%.
В Подмосковье, в отличие от «старой» и Новой Москвы, нет существенного разрыва в ценовой динамике между дорогой и бюджетной недвижимостью. И в разрезе типов жилья, и в разрезе числа комнат квартиры в области за год подорожали на 7-10%. Дорогие сегменты (современный монолит-кирпич и трехкомнатные квартир) прибавили больше, чем дешевые (панель, старый кирпич, одно- и двухкомнатные квартиры), но совсем ненамного.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отметил: «Как и прогнозировал наш центр еще в конце февраля, реакция рынка недвижимости на СВО в 2022 г. оказалась такой же, как на «крымские» санкции в 2014-2015 гг.: краткосрочный ажиотаж завершился жесткой стагнацией и снижением цен.
В прошлый раз из-за западных санкций и снижения цен на нефть метр дешевел в течение трех лет, с 2015 по 2017 г. включительно, и в итоге стоимость жилья снизилась примерно на 15-20%. Но сейчас и санкции, и проблемы, с которыми столкнулась российская экономика, намного серьёзнее, чем восемь лет назад. А главное, в 2015 г. на рынке не было пузыря - перед 2014 г. цены практически не росли, - а теперь есть, и огромный: в 2020-2021 гг. на фоне низких ставок по кредитам и депозитам московские квартиры подорожали примерно в полтора-два раза. Так что на этот раз падение цен может быть более глубоким.
К настоящему времени под давлением рекордных объемов предложения и слабого спроса заявленная стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы снизилась на 7,5% относительно апреля 2022 г. по индексу IRN.RU, однако с учетом торга цены реальных сделок просели уже примерно на 15%.
Учитывая практически идентичную реакцию рынка на события 2014 и 2022 гг., можно предположить, что цены на жилье в ближайшие год-два продолжат ползти вниз - темпами примерно 1% в месяц - и в итоге скорректируются примерно на 30% от максимумов весны 2022 г. То есть вернутся к уровням начала 2020 г. Если, конечно, не случится новых форс-мажоров».
Новости недвижимости:
